유지관리의 필요성과 관련업무

1. 유지관리의 필요성
건축기술의 발달로 인해 성능에 대한 요구수준이 점차 고도화되면서 건축물에는 각종 기능을 갖춘 설비와 마감재가 첨가되어 왔다. 이 때문에 '그 성능을 어떻게 효율적으로 유지관리해나가는가'가 중요시되고 있다.
건물을 구성하는 부품이라든지 재료는 각자가 갖고 있는 수명이 있어서 시간이 경과하면서 자연히 성능도 저하하기 때문에 적절한 유지관리를 행하여 건물의 기능 또는 성능을 보전해나갈 필요가 있다. 또한 건물은 화재, 지진, 태풍, 도난 등의 재해라든지 위해(危害)에 대응하여 안전한 대처가 필요하고 이들의 기능이 비상시에 확실하게 작동될 수 있도록 관리할 필요가 있다. 
한편, 건물은 개인적인 소유물이긴 하지만 완성 후에는 도시시설로서의 유기적인 기능이 요구되고 있으며, 단순히 건물 한채가 독립적으로 존재하기보다는 지역사회 속의 도시시설로서의 책임을 완수하기 위해서도 유지관리가 필요한 것이다. 따라서 건물의 유지관리에 대해서는 건축법, 소방법, 공동주택관리령, 시설물의안전관리에관한특별법 등에 따라서 법적으로도 규제되고 있다. 이상과 같이 개별 건물의 기능을 확보한다든지 수명을 연장하는 것만이 아니라 사회간접자본(SOC)으로서의 환경보전의 책임이라는 관점에서 건축물에 대한 적절한 유지관리는 필요한 것이다.

건축물 본래의 내구성능은 시공에 의해서 결정되는 것이지만, 실제의 내용년수는 사용조건과 유지관리의 적부에 의해 크게 좌우되고 특히, 설비기기류에 대해서 이러한 경향은 현저하다. 일반적으로 건물의 노화ㆍ감모 현상은 처음에는 매우 더디게 진행하지만 일정한 한계를 넘는 단계에서부터는 급속하게 기능이 저하하여 고장, 기능상실로 이어지게 된다. 따라서, 건축물이 건전하다고 판정되는 단계에서 점검ㆍ보수를 계획적으로 실시하여 일정단계의 노화ㆍ감모에 도달하기 이전에 수선ㆍ부품을 교체하여서 건축물 전체의 내용년수를 연장한다.
 

라이프사이클(생애주기) 개념도
2. 유지관리의 업무

1) 일상점검과 정기점검
건축물은 완성된 후부터 열화가 시작된다. 건물의 기능 또는 성능을 유지하고, 내용년한을 연장시키기 위해서는 일상적인 점검ㆍ보수외에 정기적인 점검 보수를 빼놓지 않는다. 
건축물의 청소라든지 설비기기의 운전, 가동부분의 주유, 소모품의 교환 조정 등은 일상점검에서 행하고 그 외에는 법적으로 정해진 것을 포함하여, 고도의 전문적인 지식을 필요로 하는 것은 정기적인 점검ㆍ보수를 행하도록 한다. 이러한 업무가운데는 자격이 없으면 실시할 수 없는 것도 있으므로 주의해야 한다.

2) 법규에서 정하는 점검
건물의 유지관리에 관해서는 건축법, 공동주택 관리령 및 시설안전에 관한 특별법에서 정하고 있다. 건축법 제26조에서는 「건축물의 소유자 또는 관리자는 그 건축물ㆍ대지 및 건축설비를 제30조 내지 제33조, 제35조 내지 제41조, 제43조 내지 제49조, 제51조, 제53조 내지 제55조, 제57조, 제59조, 제59조의2, 제59조의3 및 제67조의 규정에 적합하도록 유지ㆍ관리하여야 한다」고 정하고 있다.

시설물의안전관리에관한특별법에서는 진단을 위한 구체적인 장비와 인원현황 등을 정하고 있고, 시설물을 1종 시설물과 2종 시설물로 구분하여 정기적인 점검을 하도록 규정하고 있으며 구체적인 사항을 살펴보면 다음과 같다.

구분
1종 시설물
2종 시설물
건축물
 ㆍ 21층 이상의 공동주택
 

 ㆍ 공동주택외의 건축물로서 21층    이상 또는 연면적 5만㎡ 이상의    건축물
 ㆍ 16층 이상 20층 이하의 공동주택
 ㆍ 1종 시설물에 해당하지 아니하는     공동주택외의 건축물로서 16층 이상   또는 연면적 3만㎡ 이상의 건축물
 ㆍ 1종 시설물에 해당하지 아니하는     건축물로서 문화 및 집회시설(전시    장 및 동ㆍ식물원을 제외한다), 판매   및 영업시설, 의료시설중 종합병원     또는 숙박시설중 관광숙박시설의 용   도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 5천   제곱미터이상인 건축물

<건축물에 있어서 시설물의 분류>

① 안전점검대상이 되는 시설물의 종류를 시설물의 위험도․공공성 등을 감안하여 1종 시설물과 2종 시설물로 구분하고 관리주체에 따라 공공관리주체와 민간관리주체로 구분하고 있다.(법 제2조)
② 관리주체는 안전점검, 정밀안전진단 및 유지관리의 실시책임을 지도록 하되, 안전점검은 안전진단전문기관이 실시하도록 하고, 정밀안전진단은 안전진단전문기관이나 시설안전기술공단이 실시하도록 정하고 있다.(법 제6조 내지 제8조 및 제18조)
③ 관리주체는 시설물의 구조상 공중의 안전한 이용에 미치는 영향이 중대하여 긴급한 조치가 필요하다고 인정되는 경우에는 시설물의 사용제한․사용금지․철거 등의 조치를 하도록 정하고 있다.(법 제14조)

3) 유지관리계획
유지관리업무를 빠르고 효과적으로 수행하기 위해서는 먼저 계획을 수립할 필요가 있다. 계획에는 일상적인 점검과 정기적인 점검ㆍ수선에 관한 사항이 있다. 일상적으로는 기기의 운전 또는 청소, 소모품의 교환, 실내환경의 측정 등이 포함되며 건물을 기능을 충분히 발휘시키기 위해 년간계획, 월간계획에 따라서 효율적으로 업무를 진행해나가도록 한다. 특히 법규에서 의무화시킨 점검 등은 누락되지 않도록 계획에 포함시킬 필요가 있다.
수선계획은 고장부위를 어떻게 우선순위로, 어느정도로 수선해나가야 하는가를 계획하는 것이다. 그러나 한정된 예산범위 내에서 모두 실시한다는 것은 현실적으로 어려운 일이므로, 계획을 세워서 효과적으로 실시해나갈 필요가 있다. 한편, 장기적인 관점에서 사전에 전문가와 충분히 상의하여 몇년동안 몇%정도의 범위로 수선을 하는 것이 좋은지? 수명이 다해서 전면적인 수선이 필요한 시기는 언제쯤 돌아올 것인지? 와 같은 계획을 수립해두도록 한다.

4) 유지관리계약
유지관리업무를 실시하기 위한 인원이나 자격취득자를 확보할 수 없는 경우는 그 업무를 전문회사에 위탁하게 된다. 위탁할 때는 어느 한 회사에게 유지관리업무 모두를 일괄하여 위탁하는 경우와 '설비기기의 보수점검을 A회사에, 청소를 B회사에, 경비를 C회사에'라고 하는 식으로 업무내용을 분할하여 따로따로 위탁하는 경우가 있다.
또한 어떠한 위탁계약이라도 소모품의 교환에서 정기점검 및 사용기간 중의 고장의 수선까지 계약범위 내의 모든 경우에 대처해가는 메인테넌스계약과, 점검과 여기에 수반하는 소모품의 보수만을 행하는 점검계약 등이 있다. 유지관리에 대한 구체적인 요구를 신뢰할 수 있는 전문회사에 제시하고 충분한 협의를 행하여 가장 적합한 형태로 계약한다.

5) 점검기록ㆍ관련설계도서의 보관
건물을 점검하거나 보수할 경우에는 그 내용을 상세하게 기록하도록 한다. 건물이 과거에 실시했던 보수이력을 알고 있으면, 고장이 발생하더라도 조속히 적절한 대처를 강구할 수 있기 때문에 유지관리 사항에 대한 상세한 기록이 필요하다. 수선 또는 개축, 설비의 갱신에 필요한 자료로는 건물준공시에 양도받은 준공도서 및 각종서류로서 가능하면 일정한 장소에 비치하여 보관하도록 한다.

3. 시공자 또는 설계자에게 연락할 필요가 있는 사항
구조체는 건물의 중요한 부분으로소 구조의 적합성을 판단하는 데는 전문지식이 필요하기 때문에 아래와 같은 현상 또는 재료 및 상황이 변경된 경우는 시공자 또는 설계자에게 연락하도록 한다. 자세한 사항은 제1부 2.3절의 「구조안전에 위해를 끼치는 행위」를 참고한다.

1) 구조체에 이상한 균열이 발생한 경우
콘크리트 경화ㆍ건조하는 과정에서 수축하는 성질을 갖고 있지만, 일반적으로는 구조상 문제가 되는 균열은 생기지 않도록 설계되어 있으므로, 이러한 종류의 균열에는 별다른 문제는 없다. 그러나 주변대지의 신축공사나 홍수피해, 지진이 발생한 후에 여태까지 없었던 균열이 발생한다든지, 바닥 또는 보에 커다란 균열이나 커다란 변형이 발생하여 구조강도에 영향을 미칠 것으로 생각되는 경우는 시공자 또는 설계자에게 연락하도록 한다.

2) 중량의 시설물을 새로이 구조체에 설치하는 경우
본래의 설계에 없었던 광고탑, 매달린 하중물, 냉각탑, 대형의 샹델리아 등과 같이 중량물을 새로이 설치하는 경우는 하중조건 및 설치방법 등을 검토하여 구조상의 안전성을 확인해 둘 필요가 있다.

3) 바닥에 걸리는 하중이 증가하는 경우
바닥의 강도는 이미 설정된 하중조건으로 설계되어 있기 때문에 이보다 무거운 물체를 가하면 큰 변형 또는 균열을 일으킨다. 또한 금고라든지 컴퓨터 등의 중량물을 운송하는 경우, 그 운반경로에 대해서도 구조상의 안전성을 확인할 필요가 있다.

4) 증개축, 형태변경(모양) 및 건물의 용도변경을 하는 경우
증개축, 형태변경, 용도변경을 하는 경우는 그 계획이 법률ㆍ규정에 적합한 것인지를 확인할 필요가 있다. 또한 증개축의 경우는 설비용량의 확대가 건물의 구조에 어떻게 영향을 미치는지에 대해서도 확인이 필요하다.

5) 기존의 벽체ㆍ바닥 철거하거나, 부분적으로 개구부를 설치하는 경우
철근콘크리트조의 벽 또는 철골조의 가새, 바닥 등은 지진이나 바람 등의 힘에 대해서 중요한 역할을 맡고 있으므로 이것을 철거한다든지, 구명을 낸다든지 하는 것은 구조체의 안전성을 손상시키는 행위가 된다.

6) 인근대지에서 건물의 기초보다 깊게 굴착하는 공사가 행해지는 경우
건물에 근접하거나 가까운 거리에서 대규모의 지하공사가 행해지면, 지반을 약화시킨다든지 지하수를 퍼올린다든지 하기 때문에 당 건물부지의 지반이 약화되면서 건물이 침하한다든지 기운다든지 할 우려가 있다.

7) 건물주변의 지반이 침하하는 경우
건물주변부의 지반이 침하하면, 건물에 공급되고 있는 가스(Gas) 또는 수도 등의 설비배관에 무리한 힘을 가하여 누수ㆍ가스누출 등의 사고가 발생하게 된다.